Articole · Proprietate și carte funciară

Uzucapiunea: cum se adaugă anii de posesie ai celui de la care ați primit imobilul

Septembrie 2026 · Legislația citată este cea în vigoare la această dată.

Folosiți de mulți ani un teren sau o casă pentru care nu aveți un act de proprietate valabil. L-ați cumpărat cu un „act de mână” sau l-ați moștenit de la părinți care îl stăpâneau și ei fără acte. Vă întrebați dacă puteți deveni proprietar prin uzucapiune și dacă anii în care l-au folosit părinții sau vânzătorul se adună la ai dumneavoastră. Răspunsul depinde, în primul rând, de data la care a început posesia.

Ce este uzucapiunea extratabulară

Uzucapiunea este dobândirea dreptului de proprietate prin posesia unui imobil timp îndelungat, în condițiile prevăzute de lege. Se numește extratabulară atunci când cel care posedă nu este înscris în cartea funciară și dobândește dreptul în afara ei, urmând ca abia hotărârea să fie înscrisă.

Posesia înseamnă să stăpâniți bunul și să vă comportați ca un proprietar (art. 916 din Codul civil). Nu sunt posesori, de exemplu, chiriașul sau cel care folosește bunul cu îngăduința proprietarului (art. 918 din Codul civil). Posesia trebuie să fie „utilă”: nu poate fi discontinuă, tulburată sau ascunsă (art. 922 din Codul civil). Vechiul Cod civil cerea, în termeni asemănători, o posesie „continuă, neîntreruptă, netulburată, publică și sub nume de proprietar” (art. 1847 din Codul civil din 1864).

Prima întrebare: când a început posesia?

Codul civil actual a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011 (art. 220 alin. (1) din Legea nr. 71/2011). Pentru uzucapiune, legea de punere în aplicare stabilește că noile reguli se aplică numai posesiilor începute după această dată; pentru posesiile începute înainte se aplică regulile în vigoare la data începerii posesiei (art. 82 alin. (1) din Legea nr. 71/2011). În același sens, art. 6 alin. (4) din Codul civil.

Așadar, dacă ați intrat în posesie în 1995, situația se judecă după Codul civil din 1864, chiar dacă termenul s-a împlinit după 2011 și chiar dacă mergeți în instanță abia acum.

Posesie începută înainte de 1 octombrie 2011

• Uzucapiunea de 30 de ani: nu cere niciun act și nici bună-credință (art. 1890, coroborat cu art. 1837 și 1847 din Codul civil din 1864).
• Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani: cere un „just titlu”, adică un act prin care se transmite proprietatea, de exemplu o vânzare sau un schimb, și bună-credință la data dobândirii: credința că cel de la care ați dobândit imobilul putea să vă transmită proprietatea. Termenul este de 10 ani dacă adevăratul proprietar locuiește în circumscripția tribunalului unde se află imobilul și de 20 de ani dacă locuiește în afara ei (art. 1895–1899 din Codul civil din 1864). Un act nul nu poate servi drept just titlu (art. 1897), iar buna-credință se prezumă (art. 1899).

În zonele în care, înainte de 2011, funcționa sistemul cărților funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938, regulile sunt în parte diferite, iar analiza trebuie făcută pe actele concrete.

Posesie începută după 1 octombrie 2011

Codul civil actual permite uzucapiunea extratabulară după 10 ani de posesie, dar numai în trei situații: proprietarul înscris în cartea funciară a decedat sau, fiind o persoană juridică, și-a încetat existența; în cartea funciară s-a înscris declarația de renunțare la proprietate; imobilul nu era înscris în nicio carte funciară (art. 930 alin. (1) din Codul civil). În primele două situații, termenul nu începe să curgă înainte de deces, de încetarea persoanei juridice sau de înscrierea renunțării, chiar dacă ați intrat în posesie mai devreme (art. 932 alin. (1)).

Joncțiunea posesiilor: adăugarea anilor celui dinaintea dumneavoastră

Ambele coduri permit ca posesorul actual să adauge la posesia proprie posesia „autorului” său, adică a celui de la care a primit imobilul. Codul civil din 1864 spunea că „orice posesor posterior are facultatea, spre a putea opune prescripția, să unească posesiunea sa cu posesiunea autorului său” (art. 1860). Codul civil actual prevede că fiecare posesor începe o posesie nouă, dar că, pentru a invoca uzucapiunea, posesorul actual „poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său” (art. 933).

Un exemplu imaginar: tatăl a stăpânit un teren din 1980 până la decesul său, în 2000, iar fiul l-a stăpânit apoi fără întrerupere. Adunate, cele două posesii depășesc 30 de ani în 2010, iar fiul poate invoca uzucapiunea de 30 de ani din Codul civil din 1864.

În practică, joncțiunea ridică de obicei trei întrebări:

• A existat o transmitere de la autor la dumneavoastră? Autorul este cel de la care ați primit posesia printr-un act sau un fapt juridic: vânzare, donație, schimb, moștenire. Nu puteți adăuga posesia unei persoane de la care nu ați primit bunul, de exemplu a unui ocupant anterior care a plecat.
• Au fost ambele posesii utile și s-au succedat fără pauză? Trebuie dovedit că și autorul s-a comportat ca proprietar, public și continuu.
• Ce fel de uzucapiune invocați? Pentru uzucapiunea de 30 de ani nu contează buna-credință. Pentru cea de 10–20 de ani, condițiile ei, titlul și buna-credința, trebuie verificate și pentru perioada pe care o adăugați.

Chiar un „act de mână” care nu este valabil ca vânzare poate fi util pentru a arăta că posesia v-a fost predată.

Când posesiile se întind peste 1 octombrie 2011

Situația cea mai delicată apare atunci când posesia autorului a început înainte de 1 octombrie 2011, iar dumneavoastră ați preluat imobilul după această dată. Legea nr. 71/2011 se raportează la data la care „posesia a început”, iar Codul civil actual spune că fiecare posesor începe o posesie nouă. Legea nu rezolvă în mod expres această combinație, iar de răspuns depind durata cerută și condițiile de îndeplinit. De aceea, înainte de a introduce acțiunea, merită analizat cu atenție ce lege se aplică.

Cum se dovedește

Posesia se dovedește, de regulă, cu martori și înscrisuri. Pregătiți:

• actele prin care ați primit imobilul: contracte, chiar nevalabile, certificate de moștenitor, testamente;
• dovezi ale folosinței în timp, pentru dumneavoastră și pentru autor: plata impozitelor, înscrierea la rolul fiscal, facturi, autorizații, fotografii vechi;
• extrasul de carte funciară și documentația cadastrală;
• numele unor martori, de regulă vecini, care cunosc cine a folosit imobilul și de când.

În multe cazuri, cererea urmează o procedură specială: se depune la judecătoria în a cărei rază se află imobilul, iar instanța dispune afișarea și publicarea unei somații, la care orice persoană interesată poate face opoziție în termen de 6 luni (art. 1.051 și 1.052 din Codul de procedură civilă).